Sijoittaminen

Miten taloyhtiölainat ja korkojen nousu vaikuttavat sijoitusasuntosalkun rakenteeseen ja toimivuuteen

Uudiskohteiden taloyhtiölainat, uhka vai mahdollisuus?

Viimeisen vuoden aikana taloyhtiölainoista on kirjoitettu ja keskusteltu erittäin paljon. Harmittavasti ilmassa on ollut paljon pelottelua. Riskit pitää tiedostaa, mutta on fiksua peilata faktoihin. Markkinoille tulleet isot kansainvälisiset sijoittajat ovat vaikuttaneet markkinaan hintoja nostavasti. Näiden sijoittajien mahdollinen äkillinen vetäytyminen markkinoilta saattaisi vaikuttaa kaupankäynnin hidastumiseen jopa kasvukeskuksissa.

Markkinoilla on myös joukko sijoittajia, jotka luottavat vain uusien asuntojen arvonnousuun. Se ei ole toimiva yhtälö pitkällä aikavälillä. Heiltä saattaa puuttua kassavirtapuskurit  tilanteisiin (mm. korkojen nousu ja rahoitusvastikkeen maksaminen), jolloin asunto on alkuperäisestä suunnitelmasta poiketen jäänyt omiin käsiin.  Omasta mielestäni olisi syytä rajoittaa lainsäädännöllä uusien taloyhtiöiden rakentamisajan jälkeisiä pitkiä lyhennysvapaita, ettei asiasta muodostu ongelma myöskään jatkossa. Verotuskäytännöissä saattaa myös tulevaisuudessa tulla muutoksia, jotka kannattaa ottaa huomioon.

Uudiskohteisiin liittyy silti enemmän positiivista kuin negatiivista. On tärkeä muistaa, että sijoitusasuntomarkkinoille on tullut myös paljon uusia ihan tavallisia suomalaisia, joilla on yksi tai kaksi sijoitusasuntoa. Suomalaisia asuntosijoittajia leimaa edelleen varovaisuus ja näen tämän erittäin positiivisena seikkana, koska isossa kansantaloudellisessa kuvassa tämä hajauttaa sijoitusasuntomarkkinan kokonaisriskiä. Henkilökohtaisesti tutkin aina tarkkaan, kuinka hajautunut uudiskohteen omistus on. Haluan omaan salkkuuni kohteita, joissa taloyhtiöllä on enemmän kuin kymmenen eri omistajaa tai kukaan ei omista yli 15% taloyhtiön osakekannasta. Yhtiössä pitää olla myös loppukäyttäjille sopivia asuntoja. Uudiskohteisiin sijoittamisessa on paljon poitiivista. Niissä ei tarvitse huolehtia remonteista. Lisäksi taloyhtiön mahdollisessa haltuunottotilanteessa on helpompi vuokrata uudehkoa asuntoa, jos joltain sijoittajalta loppuu maksuvalmius.

Alueelliset erot kasvavat entisestään

Pääkaupunkiseudun, kasvukeskusten ja muun Suomen välillä hintaerot kasvavat vuosi vuodelta. Tämän vuoksi on tärkeää miettiä mistä uusia sijoitusasuntoja hankkii, ja tarkastella kriittisesti pitäisikö olemassa olevasta salkusta myydä tai vaihtaa jotain. Vaikka maailmassa tapahtuisi mitä, tarvitaan edelleen asuntoja missä ihmiset voivat asua. Tästä syystä etenkin kasvukeskuksissa olevat hyvällä sijainnilla esim. keskustan, koulujen, sairaaloiden ja isojen työnantajien läheisyydessä olevat asunnot ovat turvallisimpia kohteita. Toki jos tunnet pienemmän paikkakunnan markkinan erittäin hyvin ja pääset kiinni parempaan pääomantuottoon, niin rohkeasti mukaan vain.

Korkojen nousua ei näköpiirissä

Olen paljon pohtinut viime aikoina sitä, kuinka kauan viime vuosien hyvä taloustilanne ja kasvu jatkuu? Euroopassa on edelleen useita maita, joissa talous on heikossa jamassa. Äkilliseen korkojen nousuun en usko. Se ei kuitenkaan sulje pois korkoriskiin varautumista. On siis todella tärkeää tarkkaan laskea oman salkun toimivuus korkojen noustessa ja uudiskohteen taloyhtiölainan lyhennysten alkaessa. Rahoitusvivun vähänkään kasvaessa kannatan ehdottomasti korkosuojauksen tekemistä pankkilainalle tai vähintään riittävien likvidien puskureiden keräämistä nyt, kun korot ovat matalalla. On kerrassaan mahtava tunne hymyillä yhtä leveästi 6 %:n korkotasossa kuin tällä hetkellä.

Markuksen 5 vinkkiä asuntosijoittamiseen

1. Tarkkaile miten hinnat kasvukeskuksissa ja muualla kehittyvät. Tarkkaile myös kasvukeskusten sisäisiä eroja.

2. Testaa miten kassavirtasi riittää jos lainojesi korko nousisi 6 %:iin. Jos hymy hyytyy, on syytä selvittää eri korkosuojausvaihtoehdot.

3. Selvitä uudiskohteen omistuksen hajautus ja että yhtiössä on sopivia asuntoja myös loppukäyttäjille.

4. Jos tunnet pienemmän paikkakunnan ja markkinan hyvin, rohkeasti ostoksille taantuvasta Suomesta varoittavista huolimatta.

5. Olisiko juuri nyt hyvä hetki vaihtaa suuria arvoasuntoja pienempiin asuntoihin salkun paremman hajautuksen näkökulmasta.

Jos tarvitset mitä tahansa sparrausta, löytyy keskustelukumppani OmaSp:stä.

 

Kirjoittaja on aluejohtaja Markus Souru, joka vastaa Turun ja pääkaupunkiseudun toiminnasta. Markus on aloittanut OmaSp:ssä 1.4.2018. Vapaa-aika täyttyy  7 ja 10 v. lasten kanssa touhutessa ja harrastuskuljetuksissa. Markuksen omiin harrastuksiin kuuluvat salibandy, kuntosali, golf ja mökkeily.

Jaa blogikirjoitus

 

Lisää uusi kommentti